很多人都会有“住宅70年土地使用权到期后，我们的房子该怎么办呢？是不是可能跟土地一样也被国家收回了呢？”、“商业用房的使用年限是多少？”等等诸如此类问题，笔者就跟大家讲讲土地使用年限的知识。

首先大家要先明确一个概念，土地在我国是归国家所有的，任何一块土地的招标、挂牌、拍卖等都只是转让该块土地的使用权，而不是所有权。（注：还有农民集体所有土地的说法，但根据《宪法》第十条、《土地管理法》第二条的规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”，集体所有的土地还是必须转化成国家所有的土地后才可以将土地使用权出让、租赁、出价出资或入股，即只能单向流动，实际上不能成为真正意义上的所有）开发商支付国有土地使用权出让金，以有偿方式获得有时间期限的使用权，然后建造房子卖给购房者。购房者购买的只是土地上房屋的所有权和期限内土地的使用权，一旦土地使用期满，国家将有权收回土地。这个期限就是土地使用年限。

                 那么土地使用年限是多久？

这个问题只在（1990年5月19日国务院令第55号）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条有明文规定。目前我国土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

一、居住（即住宅）用地，全国统一执行的土地使用年限为70年。

二、工业用地，土地使用年限为50年。

三、教育、科技、文化、卫生、体育等带有福利性质的用地，土地使用年限为50年。

四、商业、旅游、娱乐等盈利性项目用地，土地使用年限为40年。

五、综合或者其他类性质用地，土地使用年限为50年。

土地性质在开发商拿地的时候就已经确定了，商用或住宅性质是随着城市规划和建设发展，政府从区域发展需要为该土地定出合理的功能性质。也正是由于其本身性质的不同，也导致了不同性质用地之间商业价值的不同。这也就是为何同一块土地，商业用地价格要远高于住宅用地的重要原因之一。

土地使用年限从何时算起？

商品房的土地使用年限是从房地产开发企业与国土部门签署《土地使用权出让合同》，支付全部土地使用权出让金，领取土地使用证后开始计算。从房地产开发的规律来说，楼盘开发要经过规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等一系列系统而复杂的程序。一般房地产开发进展顺利的话开发周期为2～3年，因此，购房者实际能居住的年限往往小于真正的土地使用权期限，土地使用年限缩水情况普遍存在。

正规的商品房买卖合同第一条都是关于土地使用年限的规定，其中对土地的位置、面积、规划用途、使用起止年限、开发商取得方式等都进行了详细的约定。购房者在购买前一定要仔细看清。

土地使用年限到期怎么办？

皮之不存，毛将焉附？土地使用权到期后，如果国家收回土地，那自己的房子该怎么办？虽然是几十年以后的事情，但还是有不少购房者关注土地使用年限到期后的问题。

实际有关这个问题的法条散见于三个法律法规：

1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年）第四十条“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。   第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”

 2、《城市房地产管理法》（1994年）第二十二条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

3、《物权法》（2007年）第一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。  非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
    笔者认为 ：根据《立法法》新法优于旧法、上位法优于下位法的原则，土地使用年限到期后，首先依《物权法》之规定，“住宅建设用地使用权”将自动续期，不需要老百姓再提出续期申请，当然也不须土地管理部门批准，但土地使用权到期后缴纳的具体费用、如何缴纳等问题，《物权法》并未作出明确规定，这还要随时关注国家政策的动向。

（注：“在物权法草案四审、五审时均曾拟规定：建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”虽然此条文在之后的物权法通过时被删除了，但我们仍可以清晰地领会到立法者对收费的明确态度；加之土地使用者初次取得土地使用权就统一缴过费，根据《城市房地产管理法》第三条“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”几乎可以肯定的得出土地使用权到期后仍须缴费的必然结论，而绝不像某些专家所宣称的“随着国家的繁荣富强，将来也可能不再收取类似的税费”的臆想。）

再就是“非住宅建设用地土地使用权”到期后，需土地使用者依照《城市房地产管理法》之规定，至迟于届满前一年提出续期申请，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，土地管理部门应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金，并办理登记。　   

最后，只有在土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的情况下，土地使用权才由国家无偿收回。

                                                                       湖北普济律师事务所

                                                                              韩庆阔、曾涛律师

                                                                                      2010-6-1